房产******律师房山区

房产******律师房产******律师房产******律师遇到征迁，千万不要这样做！

企业动迁律师前几天，大家的手机都被河北“*牛钉子户”刷了屏。为什么“钉子户”几个字总能轻易的吸引大家的眼球？可以说不过简单几个字，但完全突显了被征收人与征收方的对立与深深地矛盾。可以说不过简单几个字，但完全突显了被征收人与征收方的对立与深深地矛盾。且不说每一个“钉”在征收片区的房屋的原因，但是“钉”住了就是*的解决方式么？就能拿到比同一片区的被征收人多很多的补偿么？如果真的拿到了，代价是多少？时间、精力以及安全保障的成本分别是多大？

我们不反对坚持去争取合理的补偿，但是一定得是正确的方法，一定要是合理的补偿范围。有很多被征收人迟迟拿不到该有的补偿，其实是用错了方法。下面我们就来总结一下征迁中被征收人常犯的三个错误。

暴对抗

在征***中，有些当事人遇到了不公正待遇，其中部分当事人就会想“大不了鱼死网破”又或者“除非从我的身上踏过去，不然决不能拆我的房”等等，这种以命相搏的想法，其实都是不明智的。被证人就需要做到不签订不合理的征收补偿协议，并尽可能确保自己的房屋不被拆除。如果以别人的错误，来惩罚自己，*真的会只剩一个支零破碎的家庭。新房子是建好了，补偿款是拿到了，家人的幸福呢？相信这也不是大家希望看到的。

面对强拆，面对***补偿不合理，面对强拆暴等现象，我们不要用血肉之躯来抵，要学会用***来维护自己的合法权益。且不说每一个“钉”在征收片区的房屋的原因，但是“钉”住了就是*的解决方式么。在当今社会违***仍然屡见不鲜，逼迁强拆屡禁不止令人心痛。但是不论***方是如何违背***规定的，目前的大环境依旧是一个法治环境。而且大家要知道，诉诸***是我们的权利，不要让我们维护权利的时机白白从身边溜走。

漫天要价

大家在很多情况下，因为不明白合理的补偿是多少，就对***的补偿期望过高，存在漫天要价的问题。房产******律师首先，有很多企业在80、90年代就建设了，而且是当地***为发展经济招商引资来的。还有的是直接过分提高补偿，如果没有达到想要的价格***签字。如果真的这样做，与***方的关系搞到不可开交，对立情绪严重，大家也会错过很多关键的谈判时机。而且*的补偿甚至还不如*初给的补偿。

在进行谈判的时候大家一定要多听少说，听清对方的具体补偿，并且和自己的房屋价值与实际损失进行比较与衡量。***评估常见的问题一、***方指评估机构一些地方的***实践中评估机构是由***方指的，这不仅影响了评估机构的中立客观性，还直接违反了***的规定。与此同时，对于一些复杂的情况，比如面积有争议、住改非情况、认定为违建筑等问题时，不要只是口头反对，也不要盲目暴露自己的底价，要多多咨询律师，做到心中有数，尽量作出对自己有利的认识以追求合理范围内的*利益。

坚决不拆

在当今社会上，大家的生活的水平不断提高，尤其在农村，经济条件好些的，都自己在宅基地上建起了楼房，有的还是别墅型，遇到地***，大家都不愿意进行***，但是大家首先要明白，征***时要提高整体的生活水平，带动本地区的经济发展，是进行全局考虑。被征收土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征迁可以改变生活水平，也是***推进城镇化的一个必经步骤，也提高百姓居住水平的重要途径。

因此大家不要产生抵触心理，即使遇到***，***给出的补偿标准也是以不降低大家的生活水平为原则。身为一名行政***律师，办理的案件越多，越能够感受到***信息公开的重要性。如果自己的房屋地理位置优越，或者房屋总体价值高，在补偿时，补偿也是会与价值相对应的。***工程的推进不会因您的不愿意而停滞不前，尤其是现在的***都是以基础设施建设、旧城区改造或者棚户区改造的公共利益为由，大家的拒绝与不配合是挡不住***强制性***规定的。所以***开始，就要认清必须接受的事实，既然***不可拒绝，那就通过多争取***补偿来填补自己的损失。

以上就是在征迁过程中被征收人不可触碰的错误。再次提醒大家，在***开始之时便提高警惕，注重谈判、协商技巧。不要贸然采取极端的方式进行***，要学会用合理合法的方式，通过正确的途径维护自己的权益企业动迁律师。

房产******律师

条 为加强本市城市规划区土地及房屋征收与补偿安置管理，维护公共利益，保障被征收土地及房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关******，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法中的城市规划区是指清远市城市总体规划所划定的规划区范围。

第三条 本市城市规划区因城市建设征收土地及房屋需要进行补偿和安置的，适用本办法。

第四条 土地及房屋征收补偿与安置遵循决策民主、实体和程序合法、结果公开、公平补偿的原则。

第五条 市统一***、***协调本市城市规划区土地及房屋征收工作。征收土地的，依照法定程序批准后，市***实施。

市土地开发储备局负责协调征收单位实施市规划区内集体土地及其上房屋征收的具体工作；负责***实施城市规划区国有土地的收购或置换。

市城乡规划局负责***编制城市规划区建设控制性详细规划；办理城市规划区建设用地规划许可手续；对城市规划区的***、建筑进行认定并依法查处；负责按规划拟定被征村级集体留用地、安置用地的位置。

市国土资源局负责办理城市规划区的建设用地手续，依法办理城市规划区农用地转用和土地征收手续；负责城市规划区建设用地供应工作；负责***拟订集体土地征补偿安置方案。征补偿、安置方案按程序报市***批准后，由市国土资源局***实施。

市住房城乡建设局负责指导拟订国有土地上被征收房屋及其附着物的征收补偿方案。

市辖区受市***，负责实施本辖区的土地、地上附着物和房屋征收补偿安置具体工作。

市发展改革、财政、审计、民政、农业、计划生育、卫生、公、劳动、社、工商、教育、城市综合管理等有关部门应当在各自的职责范围内互相配合，共同做好城市规划区土地和房屋征收工作。

第二章 一般规定

第六条 因征收迁入的居民与迁入地原居民在就业、培训、医、社会保障等公共服务方面享有同等待遇，按属地原则在迁入地参加城乡居民合作医***。

因征收农村集体土地所涉及需纳入被征农民养老***的人数及金额，按照《清远市被征农民基本养老***暂行办法》（清府办〔2010〕5号）及相关文件政策规定执行。

第七条 被征收土地或房屋的居民迁出原地后的义务教育入学，征收之时可一次性选择六年内继续在原户籍所在地按原招生办法入学或在迁入籍所在地教育行政部门划片招生的就近学校入学。

第八条 对符合城市或农村居民***生活保障条件的低保户，且仅有一处建筑面积不足50平方米的住房，被征收人选择产权调换又无力结算差价的，经有关部门认定后，按照建筑面积50平方米的住宅房屋进行安置。但超出原建筑面积部分，产权归市辖区所有。

第九条 计算被征收房屋补偿面积的依据，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

第十条 根据被征收房屋的建造时间和办理建房手续的不同情况，分别按以下三种方式进行补偿。

房屋征收部门应当将本条款所列事项书面通知规划、国土、工商、住建、公等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限、范围、面积。暂停期不得超过一年。

第十七条 房屋征收部门拟定征收补偿方案并报同级。征收补偿方案应当包含的内容有：征收目的、范围、征收依据及项目概况；补偿安置政策；征收补偿预评估基准价格（估价时点为初步预定的征收决定公告日期）；详细的安置方案（包括用于产权调换房屋的数量、地点、户型面积、结算办法和价格、交付时间等）；补助奖励办法和标准；签约期限、过渡方式和过渡期限、搬迁期限以及拆除施工计划；需要明确的其他内容。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济***农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

应***有关部门对征收补偿方案进行论证并由在征收范围内及***门户网站予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。被征收人需提交意见的，应在征求意见期限内以书面形式向房屋征收部门提交。

第十八条 房屋征收部门汇总研究公众反馈的意见，并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况报同级同意后由及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，50%以上被征收人书面认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，经同级人民同意后，房屋征收部门***由公众代表（政协代表、社区（村组）代表、群众代表）及被征收人参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。如果***方为了降低我们的补偿，对被***人的日常生活、工作造成一定的威胁，我们可以主动报警，寻求帮助。

第十九条 作出房屋征收决定前，应当开展社会稳定风险评估。社会稳定风险评估由******征收部门按照社会稳定风险评估的有关规定进行，并由征收部门形成房屋征收社会稳定风险评估报告后上报同级人民。

房屋征收决定涉及被征收人户数在100户（含100户，一张产权证或公房租赁合同为一户，下同）以上的，作出房屋征收决定前，应当经同级人民会议讨论决定。

第二十条 ***作出房屋征收决定后应当及时在征收范围内及***门户网站、公开发行的报纸上公告。公告内容包括：征收的目的和依据；征收的地点和范围；房屋征收补偿方案；房屋征收实施单位名称；达不成协议或者被征收房屋所有权人不明确的处理办法；行政复议、行政***权利；索取房屋征收相关资料以及咨询地点；其他应当公告的事项。同时在购买时对一些可能出现的问题提前进行约定，避免因为约定模糊而造成矛盾。

***及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

国有土地上房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第二十一条 被征收人对***作出的房屋征收决定不服的，可以依法向上一级人民申请行政复议，也可以依法提起行政***。

第二十二条 被征收人、房屋承向公、邮政、电信、公用事业、教育等部门或者单位迁移、邮件传递、电话迁移、停水、停电以及转学、转托等手续的，相关部门或者单位应当依法按照有关规定办理。

第二节 补偿与安置

第二十三条 征收补偿安置原则：

（一）征收补偿安置采取***补偿与产权调换两种方式，由被征收人在这两种方式中任选其一。

（二）临时建（构）筑物及辅助设施、厂房、仓库和行政***的用房，原则上实行异地搬迁、***补偿。

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有这样一份，李女士等了许久，京坤律师不懈了许久，在2017年的3月，“失约”而来。

【案件背景】

李女士是黑龙江省Z县某村村民，其在本村依法有承包土地，在承包土地上有合法大棚进行农业生产。2014年5月的一天，在没有任何通知和预兆的前提下，李女士家承包地被不明身份的人员进行抬放围挡板，地上的大棚被强行推平了两栋。所以我们来说说农村土地“以租代征”的几种常见形式：1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地。在李女士报警后，分子们依然不停手，又强行推倒了剩余的两栋大棚并架起了围挡板。而在这一切发生的过程中，李女士为阻止不法侵害也受了伤，可谓身心俱痛。李女士多次到县局报案，要求查处该强拆及伤人的***行为。但县局以各种理由进行推诿，对上述***行为“睁只眼闭只眼”，始终未积极进行查处。经典案例

【漫长风云】

京坤律师深知不能以局不作为、李女士无助苦等被强行结束，所以针对李女士遭遇的此种境况，北京京坤律师事务所的李吏民律师为维护李女士的合法权益展开了一系列的程序，虽不曾有一步松懈，但不可不谓漫长。

2014年5月16日，李女士向县局邮寄了《查处申请书》，请求其李女士、强行***李女士承包地上大棚及占地的***行为进行查处。面对这样的文书，县局依旧是无动于衷。在查处的法定期限过后，李女士向县提起了行政复议。

2014年9月11日，县作出复议决定，责令县局在接到行政复议决定书之日起三十日内对李女士提出的私人财物受到损害部分进行依法处理。

2014年9月19日，县局作出《关于李女士控告F公馆工地毁坏其家大棚基座要求立损财案件的答复意见》，不予受案。因不服该答复，李女士向L区提起行政***，请求撤销县局所作答复，判令县局对上述***行为查处。遇到***怎么办

2014年12月19日，L区裁定不予受理。李女士不服，上诉至D市中院。

2015年3月4日，D市中院裁定驳回上诉，维持原裁定。李女士仍不服，向检察***申请抗诉。

2016年3月23日，黑龙江省人民对案件提出抗诉。

2016年6月8日，黑龙江省人民裁定指令D市中院组成合议庭进行再审。

2016年8月30日，D市中院作出再审裁定，撤销一、二审行政裁定书，指令L区人民予以。

2017年1月6日，本案进行了公开开庭审理。

这样的时间表是让人感到疲劳的，也是喜忧参半的。有李女士在希望、失望交错中的等待，也有李律师在不骄、不躁如一日的坚持。

【精彩博弈】

在1月6日的庭审中，李律师提出在李女士的承包土地未在法定的***通过法定的程序收回前，李女士对承包土地享有承包耕种权，对自己建造的大棚享有物权。如果遇到自己不确定的情况，要及时咨询***律师，以避免自己的合法权益在不知情的状态下遭受侵害。对李女士依法承包的土地及大棚强行***拆除，严重了李女士的财产权，应当根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十六条第三款之规定予以处罚，而县***作出答复不予没有事实根据和***依据，应被撤销。遇到强拆怎么办

针对李律师的说法，县局提出答辩。”的规定，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济***的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为行为，从而租赁农民集体土地的合同也因违反***强制性的规定而无效。其认为涉案土地已于2010年被批准由农村集体土地变更为国有城市建设用地，且S房地产开发有限公司已于2011年取得了净地使用权，故李女士对该土地已不具有经营权。县局还提出李女士的大棚于2012年时已被县裁定强制执行。

但是否土地自被批准征收的那一刻就改变了权属？是否经裁定强制执行就自行失去了使用权益？就此争议李律师提出了自己的看法。

李律师认为，首先，根据《土地管理法》第四十六条的规定，***征收土地应依照法定程序批准以后，有市县***实施，并不是根据批复文件就当然的转化为国有土地。我国各省***针对本省土地补偿费的分配比例作了明确的规定，一般来说，村委会可以留取土地补偿费的10%-30%之间，用作村集体经济***的继续发展，比如修建村里公共设施、村学校、村道路等等。故应当由市县按照法定程序和被农民达成相应的补偿协议或按照法定程序责令被农民交出土地，被的农民才丧失被征土地的使用权、收益权及耕种权。本案中，李女士所承包的土地没有自愿交出，因此，李女士至今对涉案土地仍然具有承包经营权使用权及收益权。

其次，在强制执行裁定做出后，并没有法定部门按照法定程序将李女士的土地进行强制执行。福建省规定，土地补偿费***给农村集体经济***，但是农民没有土地可承包的的情况下，应当将不少于70%的土地补偿费***给被农民。且县局所提交的证据仅能够证明李女士所在地块履行了相应的土地征收程序，并没有提交县或者其他***依法强制执行生效***文书或行政决定书的证据。在没有履行法定的强制执行程序前，涉案土地及地上附着物仍应归李女士所有。

【***终】

在L区的主持下，经过几番质证、辩论后，L区人民采纳了李律师的意见，支持了李女士主张的***请求，

认为县局作出的《答复意见》主要证据不足，应予撤销。《物权法》规定，土地补偿等费用的使用分配办法应当依照法定程序经本集体成员决定。于2017年3月17日作出：撤销被告Z县局于2014年9月19日作出的《关于李女士控告F公馆工地毁坏其家大棚基座要求立损财案件的答复意见》，责令被告于本生效之日起十日内对原告李女士控告毁坏其家大棚事项调查。

【小编感说】

是否批文一经作出就使相关权益人与该宗土地再无关系？是否被裁定强拆的房屋就瞬间丧失了与其所有权人、使用权人的联系？小编想从京坤律师承办的此个案件中每个人都能有明确的答案。

本案令人深感畅快之处不仅在于结果，更在于客观上***理论的支持与大家主观上的坚持。也就是说，企业的建设和运营不仅是基于房屋存在，且投入巨大，有的是一次性***，而有的是连续性***，只有企业正常运转才有可能维持成本。如果说身体的伤痛在不久的时间里因为和解而愈合，如果说大棚损毁的景象随着时光推移可以被遗忘，那么一定是李女士对李律师的信任和对公正的盼望日渐增长支撑所有变化到来。而局势得以扭转的开始正是李女士决定通过***捍卫权益的时刻。

附：黑龙江省L区人民行政书