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***律师费用良心整理！购买***安置房的***问题都在这！

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实际生活中，***安置房相较于普通的商品房，价格上有着十分明显的优势，因此，对于房价望而却步的人们，开始把目光投向了***安置房，因此***安置房的交易情况还算客观。

如果各位看官想要购买安置房，首先要了解一下几个方面的问题。***律师费用

一、 安置房的种类

通常安置房分为两类，一类是因为市政工程动迁而专门建造的配套商品房。我们不反对坚持去争取合理的补偿，但是一定得是正确的方法，一定要是合理的补偿范围。按照规定此类房屋是属于个人的，但是取得以后五年不能进行交易。另一类是因房地产开发等因素而动迁，公司通过其他途径安置或者为被安置人购买的中***位商品房（相对市场价值而言）[1]

二、 安置房屋可以买卖吗

安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖出了受***、***的调整以外，还要根据地方***制定的政策调整，所以交易上，安置房屋和一般的商品房有所不同。根据房地产估价相关规范的规定，房屋评估报告使用期限应根据评估目的和预计评估对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年房屋******律师。但按照通常情况来说，安置房都是可以买卖的，和一般的商品住宅没有什么区别，但是前提是产前安置房要取得房屋所有权和产权证，并且相关政策没有对房屋转卖进行限制。对于此类情况，上海市人民对产前安置房的买卖有专门的***解答和***，有兴趣的可以去了解一下。偶有***确认双方购买合同无效的***，也多是因为根据《房地产管理法》规定：“未依法登记领取权属登记证书的房产，不得转让”而被判令无效，并非因为房子是***安置房而禁止买卖。

三、 购买安置房有什么风险

1、房价上涨容易导致出卖方违约，根据***规定，*类安置房房屋产权取得后，有五年的限制转让期，安置房屋下来的时候通常都是没有取得产权证的，所以，与对方签约后可能存在房屋不能转让的情况，尽管自己已经住进去了，但是所有权不是自己的，可能存在房价上涨过快，从而对方因巨大利益违约的情况出现。根据《土地管理法》第四十七条、《物权法》第四十二条的规定，土地征收补偿的内容分为以下四个部分：（一）土地补偿费。

2、共有人导致的风险。通常安置房补偿，很少有一人补偿一套房的，大多是一家人每个人几十平米，*叠加起来共有一套房，这时候，购房的风险就大很多了，在日常中碰到的大部分安置房买卖的风险都与“共有人”有关。根据《城市房地产管理法》38条规定

????（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

????（二）******和行政***依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

????（三）依法收回土地使用权的；

????（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

????（五）权属有争议的

????（六）未依法登记领取权属证书的；

共有人如果反对出售房屋，通常会提前咨询律师，主张其中的第四项和第六项，*终导致房屋买卖的无效。

四、如果要买***安置房，我该怎么做？

综上，为了避免不必要的风险，减少***和矛盾，购买***安置房的时候，建议对房屋状况、性质、产权办理时间、土地状况、权属等等问题进行一个***的了解和查询，万不可盲目购房。农村许多房屋由于建造时间早、建造技术不足，导致到现在许多房屋十分破旧，随时面临倒塌的***，因此许多农民朋友急需对房屋进行重建。同时在购买时对一些可能出现的问题提前进行约定，避免因为约定模糊而造成矛盾。同时，因为安置房建造成本有限，因此建筑商为了获取利润也许会对建筑偷工减料，以增加利润，购买前要查询房地产商以及监督机构。对于正在建造的房屋，一定要慎之又慎，除了存在上文所提的问题以外，还有可能存在户型设计不好、产权登记难、上市交易期限遥遥无期等等问题。

如果已经确定要购买某房屋，对于购买房屋合同进行公证也是十分有必要的，有意的可以了解相关公证***。

如果对一些问题上拿不准注意，建议咨询***律师，避免购房中的一些风险

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侯先生等三人是唐山市L区某村的村民，均有合法承包地。根据《土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。2014年3月，他们的地被H有限公司占用用于工业建设。因土地被占却迟迟得不到合理的补偿，侯先生等人对此番占用土地的合法性产生了怀疑，希望通过委托***律师来帮助调查以维护自身的合法权益。随后他们来到北京京坤律师事务所并委托了的陈军律师为其代理案件。

2015年10月15日在律师的协助下侯先生等人通过信息公开途径得知，唐山市城乡规划局于2014年2月20日向H有限公司颁发了地字第X号建设用地规划许可证。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。陈律师通过分析发现，该用地规划许可漏洞百出，严重***。随后便向河北省住房和城乡建设厅申请行政复议，但省住建厅却错误的维持了唐山市城乡规划局的行政许可行为。

因对原行政许可行为和复议决定均不服，陈律师则指导侯先生等人以唐山市城乡规划局和河北省住房和城乡建设厅为被告，向河北省石家庄市新华区人民提起了行政***，请求撤销唐山市城乡规划局向H有限公司颁发的建设用地规划许可证、撤销河北省住房和城乡建设厅作出的冀建复字（2016）12号《行政复议决定书》。面对这种情况的时候，企业主要及时拿起***来维护自己的权益，因为此时企业的关停还不是终局的，是***的好时机，无论是索要补偿还是重新开工，都是比较理想的阶段。如果说，复议阶段侯先生等人要面对的是市规划局及第三人H有限公司，那么在***过程中他们要进行博弈的就是加上省住建厅共三方阻力了，可见难度之大。庭审中，两被告及第三人分别发表了辩论意见，使案件焦点分别集中在了以下三个方面：

1、侯先生等人是否与该规划许可证之间有***上的利害关系

被告一唐山市城乡规划局答辩称，其核发的建设用地规

划许可证是对唐山西郊某厂三期扩建工程项目在城乡规划方面进行确认，不涉及侯先生等人的承包权益。对于这种***方指评估机构的行为，被***人要坚决提出异议以维护自己的合法权益。第三人H有限公司亦述称规划许可核定的用地位置与侯先生等人的承包地块无交叉、重叠、包含关系，且规划局颁发许可证的行政行为不改变任何人的土地权属，该行政行为的具体内容没有对侯先生等人的权利义务产生实际影响。即侯先生等人与该行为没有***上的利害关系，不具备原告的***主体资格。

陈律师则认为上述说法毫无依据可言，首先被告一与第三人同主张侯先生等人不具原告资格，却对此均不能提供相应的证据予以证明。该费用是***在征收过程中规定的政策，是***给产权人的费用，属于定型化的补偿费用。相反侯先生等人提供的土地承包证书足以证明他们与规划许可的土地具有利害关系。其次被告二河北省住建厅已在复议决定中审理查明：侯先生等人的承包地块位于规划许可的项目范围内。在复议阶段既已明确的事实，却在实施阶段拿来做文章无疑是无用的挣扎。

2、该规划许可证的颁发是否程序合法、事实依据充足

两被告及第三人均认为唐山市规划局向H有限公司颁发的建设用地规划许可证的行政行为，认定事实清楚、证据确凿、程序合法，但是陈律师认为该规划依据不足：

首先根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条的规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上依法批准，可以以划拨方式取得：（一）用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）******扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）***、行规规定的其他用地。所以对于企业***涉及较大补偿数额时，应当早日咨询***的***律师，尽量做好的准备。而本案中，唐山市城乡规划局在答辩中称该项目是按照划拨国有土地使用权的情况作出的审批许可，但对此不能提供证据证明此许可审批的项目业经县级以上批准或者有充分证据初步证明以***划拨用地方式向建设单位提供国有土地使用权。

其次在被告提供的证据当中可以发现，《***发改委关于河北唐山H西郊某厂三期“上大压小”扩建工程项目核准的批复》落款日期为2012年9月24日，《建设项目选址意见书》的落款日期为2013年11月6日，而时间在前的批复却以日期在后的选址意见为相关文件，明显有悖常理。向特定对象公开：公***应当通过提供查询的方式，向报案或者控告的被害人、被侵害人或者其监护人、家属公开下列执信息：（一）办案单位名称、地址和联系方式。遂该批复的证明效力令人不敢苟同。北京***咨询

3、作出该规划许可证适用***是否正确

虽被告及第三方都表示该规划许可的颁发适用***正确，但陈律师认为，在举证期间内唐山市城乡规划局并未提供作出规划许可的***依据。***条文：《行政处罚法》第八条行政处罚的种类:（四）责令停产停业。且在该建设用地规划许可证中载明的***依据为《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条和第三十八条，此为两个不同的***条文，是针对两种不同情况所作的规定，而唐山市城乡规划局不加区别的一起引用该两条***规定，应认定为适用******错误。

***终新华区人民采纳了陈律师的观点，认为唐山市城乡规划局在缺乏主要证据的情况下以划拨土地使用权的方式作出的建设用地规划许可证，属于主要证据不足，且适用法错误，依法应予撤销。对于正在建造的房屋，一定要慎之又慎，除了存在上文所提的问题以外，还有可能存在户型设计不好、产权登记难、上市交易期限遥遥无期等等问题。被告河北省住房和城乡建设厅作出的行政复议决定未查明上述事实，作出维持决定，显然不当，依法应予撤销。遂依据《中华人民共和国行政***法》的相关规定，作出如下：

一、撤销被告唐山市城乡规划局2014年2月20日作出的地字第X号建设用地规划许可证。

二、撤销被告河北省住房和城乡建设厅2016年2月4日作出的冀建复字（2016）12号《行政复议决定书》。北

附：河北省石家庄市新华区人民行政书

事件发生在美丽的浙江省丽水市，留的四位当事人，是当地搞养殖的一家人。第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿。2015年6月份，四位当事人分别被丽水市莲都区分局以妨碍公务为由处以了十日的行政。而所指向的妨碍公务，是发生在2014年9月份的一起因当地***部门到该养殖场断电强拆而导致的冲突事件。北京***涉律师

四位当事人在实施完毕后，委托臧云律师对丽水市局莲都区分局提起了***。在***中，被告提交了四个案件共同的证据多达近150页。***方会***人员常到其家中坐坐，谈谈不快点签补偿协议的“后果”，时间长了，也成了被***人的心里负担，心理防线也一点点消失。乍一看，好像是证据确凿、铁证如山。但经当事人和臧云律师认真研究后，发现的证据中竟然存在着极为重大的矛盾，而根据这些矛盾之处，会得出一个可怕的疑点：被告***是否存在提供虚据或者变造证据的嫌疑？ 北京妨害公务罪律师

疑点一：2014年发生的案件，而***的受案编号竟然是2015年的案号。

在***中，被告***提供的《受案登记表》显示受害人报案时间为2014年 9月20日下午14时50分。因此，如果被征收人想要成功***，获得合理的补偿款，看好自家的房屋就是重中之重。但该《受案登记表》的编号，却是丽莲公受案字【2015】第XXXX号。这就出现一个非常明显的矛盾：2014年受理的案件，怎么可能会形成2015年的案号？

疑点二：对证人的调查询问时间，早于受害人的报案时间。

被告***提供的《受案登记表》显示受害人报案时间为2014年 9月20日下午14时50分。也就是说，只能在这个时间点之后，***才有可能受理了案件进而展开调查。如果遇到自己不确定的情况，要及时咨询***律师，以避免自己的合法权益在不知情的状态下遭受侵害。但被告提供的对于多个证人的询问笔录显示，询问证人的时间发生在9月20日下午14时50分之前。即，在还没有人报案，***还没有案件的情况下，竟然展开了对证人的调查程序。一个非常明显的矛盾：没有案件，何来调查？没有案件线索，调查方向从何谈起？ 北京***律师

疑点三：关键证据视频光盘未和原件核对一致，原件至今下落不明。

在本案中，被告***据以定案的主要证据，是一份所谓的事发现场录像。被告提交了该录像的光盘。因此，如果被农民认为村委会截留补偿费的比例过高，可以申请村务公开，看关于土地补偿等费用的使用、分配的村民会议是否合法进行，比如是否有村民或者代表签字，表决程序是怎样的等等。在法庭上，我方要求被告出具存储在拍摄器材内的视频原件，被告未能出具。我方质疑：原件在哪里？光盘作为件，为何不和原件核对一致性？案件历经数月四次开庭，被告始终未能给予正面回应，至今也未提供该视频的原件。

疑点四：被告提供的落款时间为2014年12月的《接受证据清单》中，所接受的证据竟然为2015年形成的证据。

被告为了证明原告养殖场的***性，提供了一份《接受证据清单》。该《接受证据清单》显示，在2014年12月20日，受害人向被告提交了数份关于涉案养殖场***的证据。那么，在同征收方关于房屋征收补偿进行协商时，被征收人拥有的房屋就成为了谈判的关键筹码。而在其中一份证据《养殖场情况说明》中记载：“2015年3月27日，省“三改一拆”…”。这又是一个非常明显的矛盾：2015年发生的事情，怎么受害人在2014年就预知了？难道受害人还有未卜先知的能力？北京***涉律师

鉴于上述证据的重重疑点，原告方向申请，请求鉴定上述涉案证据的形成时间。但更令人费解的是，以上述案件不是主要证据为由，一一不予准许。因此，作为被征收人应当对自己的房屋足够重视，警惕征收方的强拆、偷拆等行为。这令原告方难以接受：是否属于案件主要证据姑且不予争论，难道说对于行政***变造提供虚据的行为，不应该主动查明并追究其***责任吗？怎么原告提出来鉴定以便帮助查清该情形，反倒是找理由回避呢？北京妨害公务罪律师

知名法治时评人陈东升在《的无奈也是法治的无奈》一文中谈到：“相关报告披露，去年***各级一审审结的19.9万件行政案件中，行政***败诉率为14.68%。”。《规定》将于2018年12月1日起施行，施行后，对于大众对公***的监督将更加有保障，公***的执也将更加规范***补偿律师。的胜诉比率如此之低，恐怕不单单是行政***的依法行政工作做得好，也不单单是因为老百姓不会告的问题。“在一些地方，无论律师如何讲事实、讲证据、讲程序，律师的正确意见就是影响不了裁判，***后的结果往往让人啼笑皆非、瞠目结舌、匪夷所思。”陈东升在同一篇文章里，找到了***之外的其他原因。

***后，作为一个***人，在依法完成相应的***工作外。只能祈祷：“这一起状告***的案件，不会出现陈东升所描述的“匪夷所思、啼笑皆非”的结果。不会出现法治的无奈，律师的无奈，当事人的无奈。” 北京***律师