北京***律师事务所通州区,北京京坤律师

各县（市、区）市***各部门、各直属机构，中省驻韶各单位：

为规范浈江区、武江区国有土地上房屋征收与补偿活动，维护和保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《广东省住房和城乡建设厅关于实施lt;国有土地上房屋征收与补偿条例gt;有关具体问题的通知》、《广东省国有土地上房屋征收与补偿信息公开指引》等规定，结合我市实际，提出如下意见。笔者认为，《规定》的出台对公***执信息的公开有着重大意义，也是公法治水平的提升的进一步保障。

一、房屋征收决定实施程序

（一）房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

（二）符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的房屋征收项目，原则上由项目所在地的区***作出房屋征收决定（浈江区、武江区国有土地上房屋征收与补偿前期工作流程图见附件）。

（三）组建韶关市土地和房屋征收管理办公室，为市国土资源局管理的公益一类***，具体负责制定房屋征收补偿与安置标准、审核和监督补偿与安置资金的使用以及监督指导区房屋征收部门的房屋征收工作等。

浈江区、武江区***参照市的做法，分别组建区土地和房屋征收管理办公室。

（四）区***应从当地经济社会发展实际出发，按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划编制房屋征收年度征收计划，并于每年10月31日前将本区下一年度的征收计划报送市房屋征收部门汇总。

市房屋征收部门会同市相关部门对区***编制的年度征收计划进行汇总、审核，并报市***批准。保障性安居工程建设、旧城区改造项目由市***纳入国民经济和社会发展年度计划，并报市人大会批准。

（五）市***确定启动的房屋征收项目，有关部门须向市房屋征收部门提供以下材料：

1．发改部门出具的拟征收范围内拟建项目符合国民经济和社会发展规划的书面意见；对保障性安居工程建设、旧城区改造的拟建项目，发改部门还需出具拟建项目已纳入市、区国民经济和社会发展年度计划的书面意见；

2．城乡规划部门出具的拟征收范围内拟建项目用地符合城乡规划和专项规划的书面意见（应包含征收红线图）；

3．门出具的拟征收范围内拟建项目土地用途符合土地利用总体规划要求的书面意见。

（六）区***房屋征收部门应对市***确定征收项目范围内的房屋开展如下调查工作：

1．征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况；

2．对征收范围内未经登记的建筑进行调查、核实，并提出处理意见；

3．被征收人是否具备享受社会保障住房条件、对补偿方式的选择情况；

4．因房屋征收造成停产停业、物资和设备搬迁、企业***及职工工资等情况；

5．土地环境风险评估情况；

6．其他需调查提供的情况。

区***房屋征收部门调查登记时，城乡规划、住建、国土资源等部门及房屋所在地街道***（镇）、社区（村）应当予以协助，被征收人应当予以配合。调查结果应当在完成调查登记后5个工作日内，在房屋征收范围内向被征收人公布。

（七）区***房屋征收部门根据调查情况拟定房屋征收补偿方案。房屋征收补偿方案应当包括以下内容：

1．征收范围、补偿方式和标准；房屋***律师在线，企业***律师***咨询

2．产权调换房屋的区位与状况；

3．过渡方式和期限、签约期、提前签约期、奖励与补助标准等；

4．停产停业损失计算方法；

5．其他应该纳入补偿方案的内容。

房屋征收补偿方案中涉及补偿标准、临时安置补助费的，均应委托具有相应资质的评估机构评估后综合确定，补偿标准由同区域新建商品房的市场价格、被征收房屋价值及区位补偿价综合确定。

（八）房屋征收范围确定后，任何单位和个人在房屋征收范围内实施下列行为的不给予补偿：

1．新建、扩建、改建房屋及附属物的；

2．的迁入和分户的；

3．以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续的；

4．改变房屋、土地用途的；

5. 已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋续建的；

6．其他为增加补偿费用的不当行为。

（九）区***房屋征收部门应当在确定房屋征收范围后，及时将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停期限不得超过1年。

（十）区***房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案经区***同意后报市房屋征收部门，市房屋征收部门***市发改、财政、国土资源、住建、城乡规划等部门论证后报市***批准，市***批准后由区***予以公布，并向社会公众征求意见，征求意见期限不少于30日。

（十一）因旧城区改造需要征收房屋且多数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的，区***应当***由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据公开征求意见和听证会情况对征收补偿方案进行修改完善。今天京坤律师就来给大家说一说***中*常见的几类问题，希望被***人不管是在谈判中、签协议时还是***过程中，都能够少走一些弯路，以*有效的方式解决问题。房屋征收补偿方案确有重大修改的，需重新按程序上报市***批准。

（十二）作出房屋征收决定前，区***房屋征收部门应将需征收范围内调查的详细情况报市房屋征收部门备案，征收范围内的补偿与安置资金预算需报市房屋征收部门审核批准。区***房屋征收部门应将相关数据及时录入房屋征收信息系统。

（十三）补偿与安置费用由区***

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高先生家住河北省某市某区某村，是该村的村民。高先生拥有着自己的一处合法房屋，本想着依靠一点自己的小生意安稳度日，但没想到，随着经济的发展和居民生活水平的进一步提高，2008 年 5 月，高先生所在村村改造计划于经某市***批准，并被列为 2009 年某市城中村***改造项目，某区城中村改造办公室于 2009 年 10 月 19 日至 2009 年 10 月 25 日在改造村址范围内对某村改造实施方案进行了公示，但高先生对上述事实并不知情。《规定》共六章四十一条，除*章总则以外，几章分则分别从向社会公开、向特定对象公开、网上公开办事、监督和保障几个方面对公***执行为的公开进行了规定。作为一为勤勤恳恳的庄稼人，高先生想到的就是配合***工作，得到合理的补偿就好，于是高先生于 2010 年 8 月 29 日与某京某房地产开发有限公司签订了《村民***安置补偿协议》，但这份补偿协议的补偿并不合理，甚至可以说是把高先生玩弄于股掌之中。北京***律师

【办案过程】

经过漫长的自我***与四处求助后，走投无路的高先生通过同村人的口口相传得知北京京坤律师事务所是北京***团队，已经成功代理了本村的多数案件，争取了的补偿。因为相关规定的修改，让之前合法依规营业的企业停止营业，如果还不给予合适的补偿，那么显然太不合理。于是高先生上京找到了北京京坤律师事务所，律师臧云接见了高先生，在了解了案件具体情况后，凭借着多年的办案经验和深厚的***功底臧云律师意识到需要立即启动***程序，依***，于是决定接受高先生的委托，帮其讨回应有的合法利益！

辑：申请信息公开，得知《建设用地规划许可证》竟是颁证后补交！

在接受高先生的委托后，臧云律师遂即指导高先生于 2015 年 3 月 23 日向某市建设局申请信息公开，从而获知：2010 年 1 月 10 日某京某房地产开发有限公司为办理“某村***改造”项目房屋***许可证，向某市建设局所属某市***安置办公室提交了某市发展和改革会关于同意某京某房地产开发有限公司对某村***改造项目进行一级开发的批复、建设项目选址意见书、某市国土资源局关于某村***改造国有土地批准文件的函、某市某区某村改造实施方案、中国建设某分行资金、中国工商资信证明书等材料。某市建设局于 2010 年 1 月 28 日向某京某房地产开发有限公司颁发《房屋***许可证》（***字【2010】第 1 号）。福建省规定，土地补偿费***给农村集体经济***，但是农民没有土地可承包的的情况下，应当将不少于70%的土地补偿费***给被农民。而后在 2010 年 6 月 3 日、2011 年 11 月 16 日、2011 年 11 月 25 日、2012 年 8 月 21 日，某京某房地产开发有限公司先后取得该***改造项目的《建设用地规划许可证》12件，这才在得到《房屋***许可证》后才提交给某市建设局。北京房屋***律师

第二辑：申请行政复议，***颁发许可证行为终被复议***确认***！

在得此信息后，臧云律师马上意识到这是典型的***颁发许可证的行政行为，于是指导高先生掌握时机于 2015 年 4 月 27 日向河北省住房和城乡建设厅行政申请行政复议，请求确认某市建设局向某京某房地产开发有限公司颁发《房屋***许可证》（***字【2010】第 1 号）的行政行为***。被***人看完文件拍完照后就结束了，虽然有疑问，有不服，但是除了口头提出意见，就放到一边不管了。

在复议中，臧云律师提出，某市建设局颁发许可证的行为程序***，没有事实和***依据。且其发证行为直接导致了高先生的房屋被拆除，高先生与某市建设局的发证行为具有直接利害关系。因此，今天京坤律师搜集了大量资料，来和大家聊一聊——关停决定的形式和依据。虽然某京某房地产开发有限公司在取得房屋***许可证后，参加此行政复议前，向某市建设局所属某市***安置办公室补交了《建设用地规划许可证》，但在申办《房屋***许可证》时，提交的是《建设项目选址意见书》，而不是《建设用地规划许可证》。某市建设局所属某市***安置办公室收到某京某房地产开发有限公司提交的《建设项目选址意见书》等申请材料后，颁发《房屋***许可》，不符合《城市房屋***管理条例》的规定。

另查明，某市印发的《某市建设局主要职责内设机构和人员编制规定》规定，某市建设局所属某市***安置办公室负责“核发《房屋***许可正》”。北京房屋律师

***终，河北省住房和城乡建设厅经过认真的审慎核查认可了臧云律师的观点，但鉴于该项目依法取得《建设用地规划许可证》且基本完成，《房屋***许可证》（***字【2010】第 1 号）也于 2010 年 12 月 31 日到期，撤销该《房屋***许可证》可能会对社会公众利益造成重大损失，而已没有实际意义。通常安置房补偿，很少有一人补偿一套房的，大多是一家人每个人几十平米，*叠加起来共有一套房，这时候，购房的风险就大很多了，在日常中碰到的大部分安置房买卖的风险都与“共有人”有关。

高先生拿到的胜诉，心情激动不已，当即编辑感谢信通过微信发送给臧律师。

你好!在这炎夏之日，我怀着万分激动的心情和无限的感激写下这封信，向您表达我的敬意和感谢。

首先让我向你致以衷心的感谢，感谢你对我的关心、关怀和帮助。在我***彷徨无助的时候，是你及时伸出了援助之手，不仅在业务上帮助了我、更在精神上鼓励了我。因为现在房屋市场变化较快，如果评估报告作出时间较长，就更不能真实反映其在征收实际发生时的价值，也就无法作为合理补偿被***人的依据。你认真用心的研究我的材料，在网络上不厌其烦的和我沟通，及时给予我建议;为了更好的帮助我，留下你的电话，便于时间了解事情的进展，为我做出相应对策。你这份对待朋友的热心、对待业务的认真，让我万分敬佩!

【律师说法】

本案是典型的***发放《***许可证》的情况，根据《城市房屋***管理条例》第八条任何单位或者个人需要***房屋，必须持***规定的批准文件、***计划和***方案，向县级以上房屋***主管部门提出***申请，经批准并发给房屋***许可证后，方可***。本案中某京某房地产开发有限公司向某市建设局申办《房屋***许可证》时，提交的是《建设项目选址意见书》，而不是《建设用地规划许可证》，在本案提起复议前才向某市建设局所属某市***安置办公室补交了《建设用地规划许可证》，***行为昭然若揭。即使被征收人想要主张这不是自己的真实意思表示，或者这是在受到征收部门的欺诈、胁迫之下签署的也是需要有证据证明。同时说明，广大当事人在权利受到侵害时，一定要敢于拿起***的，依***，争取自身的合法利益！

附：河北省住房和城乡建设厅复议决定书：确认办法《房屋***许可证》行政行为***。

上海市拆违经典案例：镇***两月竟下八份强拆决定，京坤律师介入其均被判***

【背景详述】

上海某实业有限公司，在该市某镇开发区有厂房八栋。2016年6月28日，当地镇***对这家公司下达了《责令限期拆除***建筑决定书》，认定该公司的八栋厂房属于***建筑，责令其限期拆除。企业本就是以营利为目的存在的，如果连经营的场所都没有了，不仅不会营利，还有可能使一切停滞，无法重新开始。后当地镇***在2016年11月-12月间对该公司的八栋厂房分别下达了八份强制拆除决定书， 随后便将该公司的八栋厂房进行了强拆。

该公司不服，在镇***作出《限拆决定》后，联系了***代理企业***行政***的北京京坤律师事务所来办理此案。而且一定要谨记，只要被***人没有对相关影响权利义务的文书提起程序，那这些文件对被***人就是生效的，作出该文件的部门随时都可以执行。在京坤律师的协助下，当事公司先对《限拆决定》提起了行政***程序，随后对镇***下达的八份强制拆除决定书全部提起了***，经过一审，支持了当事公司的诉求，某镇***作出的八份强制拆除决定书全部被判***。

【委托律师】

京坤律师事务所在代理了本案之后指派了李吏民律师和裴爱英律师作为本案当事公司的代理律师。李吏民律师和裴爱英律师在企业***的案件上经验十分丰富，迅速组建了办案律师团队，并且召开了一次案件研讨会，在会上讨论了本案的具体办案思路。想要提高警***执水平，内部自我检查还不够，还需要来自外界的监督，而外界的监督则需要行政***主动公开***信息接受监督才行。会上李吏民律师表示，该公司的八栋厂房既办理了土地出让手续，也取得了建设规划许可证，应属合法建筑，可以收集相应的证据来证明八栋厂房建筑的合法性。裴爱英律师指出，八栋厂房都位于城市规划区内，根据《城乡规划法》第六十四条，某镇***根本就不具备处理权限，这八份强拆决定书显属错误。会后两位律师制定了初步的***方案：提起行政***起诉这八份强拆决定书***，为后续强拆赔偿案件打开突破口。

【律师风采】

在李吏民律师和裴爱英律师的协助下，某公司分别对八份强拆决定书提起了行政***，要求确认其***。某公司在李吏民律师和裴爱英律师的协助下，先收集了相应的证据：该镇***下达的强拆决定书、某公司与该镇***03年签订的《出让土地使用权地块预约协议》、某区规划***核发的《建设用地规划许可证》、《建筑工程消防验收意见书》、某区环保局核发的《建设项目土建验收单》、《房屋土地权属报告书》、某区土地***下辖所出具的《房产房权证明》等。民宅除了基本建设就是家用装修，而企业不仅要建设适合生产的厂房、要有符合市场的装修，还要购买大量的生产设备或者大型器械。以证明涉案建筑均属合法建筑。

一审庭审中，李吏民律师和裴爱英律师指出，被告某镇***作出的被诉强拆决定超越了镇***的法定职权，没有履行法定程序，更没有事实依据。面对两位律师的意见，被告某镇***也向提交了相应的证据和答辩状。

双方在被诉厂房建筑是否合法、某镇***是否具有处理权限、《强拆决定》是否程序合法几个问题上争议较大。针对这三个问题，李吏民律师和裴爱英律师协助某公司提交了相应的证据，并进行了详细的论证说明。

一、被诉厂房建筑是否合法。两位律师向提交了《建设用地规划许可证》，以证明涉案建筑物符合当时的城市规划；还提交了某公司与该镇***签订的《出让土地使用权地块预约协议》，以及缴纳相关款项的证据，以证明涉案房屋所占土地性质为工业用地，是允许建造厂房的，且涉案建筑物为工业用房属于合法建筑因此，被诉厂房属于合法建筑。因此，如果被农民认为村委会截留补偿费的比例过高，可以申请村务公开，看关于土地补偿等费用的使用、分配的村民会议是否合法进行，比如是否有村民或者代表签字，表决程序是怎样的等等。

二、某镇***是否具有处理权限。两位律师认为，城乡规划法第六十五条中明确规定，只有在在乡、村庄规划区内的建筑镇***才有处理权限，而涉案建筑物地块位于城市规划区内，土地性质为工业用地。在这种情况下因为有合同约定，虽然对承租方来说风险较大，但应遵照双方当事人一致达成的协议处理。某公司与房屋土地***签订的《土地使用权地块预约协议》上也注明涉案土地位于城市规划区内。所以，即便是***建筑，被告镇***依然没有处理的权限。

三、《强拆决定》作出程序是否合法。两位律师指出，根据行政强制法第四十四条的规定，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政***，又不拆除的，行政***可以依法强制拆除。向特定对象公开：公***应当通过提供查询的方式，向报案或者控告的被害人、被侵害人或者其监护人、家属公开下列执信息：（一）办案单位名称、地址和联系方式。既然某公司已经在法定期限内对镇***下达的《限拆决定》提起了行政***，那么某镇***作出强拆决定，决定对涉案建筑实施强制拆除则违反了上述程序。

【胜诉结果】

一审采纳了李吏民律师和裴爱英律师的意见，认为被告某镇***作出的《强制拆除决定书》决定在法定期限届满前实施强制拆除，未能切实保障某公司的权利，程序显属***，被诉《强制拆除决定书》应予撤销。鉴于涉案建筑物已被强制拆除，不具有可撤销内容，应确认***。其次，是在整个企业征收后，如果无法另行择址搬迁建设，或者直接选择***补偿，可以用大量的整体资金做***或者投入其他行业。故分别该镇***作出的八份《强制拆除***建筑决定书》***。

【***依据】

《行政强制法》第四十四条，对***的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政***予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政***，又不拆除的，行政***可以依法强制拆除。

《城乡规划法》第六十五条，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

【典型意义】

“无证建筑并不等于***建筑，更加不能随意强拆”，由于历史原因，我国很多建筑物虽然没有不动产权证书，但相应的土地审批、建设、规划等手续都是齐全的，在建设之初也是经过当地***的批准的。

本案企业因为镇***的原因没有办理下来产权证书，这种类型的无证建筑等同于***建筑。这样的道理其实一些地方***部门也清楚，但还是通过“以拆违代***”的办法，肆意将一些建筑认定为***建筑，以便拆除时不予补偿或少给补偿，严重当事人的合法权益。本案某公司就属于上述情况，通过京坤律师的协助，提起行政***，将该强拆决定书确认***，让镇***的强拆行为失去了依据，为下一步协商强拆补偿及赔偿问题打下了良好的基础。当转换为设备、厂房时，需要企业不断运作来保证资金的流转，有些企业的周期性非常强，一旦在旺季停业，对企业的打击甚至是毁灭性的。

另外根据《行政强制法》第四十四条的规定，当事人如果在法定期限内申请了行政复议或者提起行政***，行政***就不应该继续执行强拆行为。

附：上海某区八份确认***书之一